Признание недействительным залога имущественных прав на строящийся объект, осуществленного без согласия инвестора — практика ВСУ

VSY

Очень часто в поисках источников финансирования, застройщики привлекают кредитные деньги банков. Залогом при этом выступают имущественные права  на строящийся объект недвижимости, в том числе и права которые уже проданы инвесторам – физическим лицам. Такие действия застройщиков вызывают возмущение со стороны инвесторов, которые нередко выливаются в судебные разбирательства с непредвиденным итогом для сторон.

Разобраться в перспективности таких судебных споров помогут постановления ВСУ, принятые им 4 сентября 2013 года по делам № 6-72цс13 и № 6-51цс13, в которых была рассмотрена правомерность передачи в залог имущественных прав без согласия инвесторов.

В обоих вышеуказанных делах инвесторы – физические лица в 2005, 2006 годах заключали с ООО, в первом случае являвшимся застройщиком, а во втором – получившим от застройщика все имущественные права на строящийся объект, инвестиционные договоры. По условиям этих договоров физлица принимали на себя обязательства по финансированию строительства квартиры. Более того, в деле № 6-72цс13 по условиям договора физлицо еще и приобретало право собственности на строящуюся квартиру при условии финансирования ее строительства в полном объеме.

В дальнейшем ООО заключили кредитные договоры с банком и в рамках обеспечения обязательств по ним передали в залог (в деле № 6-72цс13 – в ипотеку) имущественные права на все квартиры, строительство которых не завершено, включая те из них, которые были приобретены физлицами согласно инвестиционным договорам. При этом свои обязательства по этим договорам физлица к моменту передачи прав на строящиеся объекты в залог успели выполнить и, узнав о таких действиях застройщика, подали иск о признании залоговых договоров недействительными.

Судьба этих исков была похожа: суды первой инстанции иски удовлетворили, придя к выводу, что на момент заключения договора залога имущественные права на спорные квартиры принадлежали физлицам. ООО не имели предусмотренных законом оснований для передачи в залог имущественных прав на объект инвестирования, поскольку уже не владели имущественными правами на них и не были уполномочены истцами на передачу этих прав в залог. Но апелляционные суды, с мнением которых согласился ВССУ, эти решения отменили, отказав в исках. При рассмотрении дела № 6-51цс13 апелляционный суд пришел к выводу, что ООО не передавало имущественных прав истца, а потому оспариваемый договор является действительными. А в деле № 6-72цс13 был сделан вывод о том, что «договір іпотеки не є правочином щодо розпорядження майновими правами позивача й не передбачає заміну кредитора в зобов’язанні на відміну від правочину відступлення права вимоги».

Такие выводы противоречили некоторым другим решениям ВССУ и ВСУ (в частности постановлениям ВСУ от 30.01.2013 г. и от 03.04.2013 г.), в которых был сделан вывод о том, что инвесторы, выполнившие свои денежные обязательства по инвестиционным договорам в полном объеме, являются собственниками имущественных прав на объекты незавершенного строительства. Как говорилось в этих решениях, без согласия инвестора, оплатившего стоимость квартиры, заключение договора залога (ипотеки) противоречит требованиям ч. 2 ст. 583 ГК, и потому может быть признано недействительным. На основании этого истцы подали заявления о пересмотре их решений, которые были допущены к рассмотрению в ВСУ.

Позиция ВСУ. Пересматривая эти решения, ВСУ проанализировал положения ч. 1, ч. 3 ст. 575 ГК, ч. 2 ст. 583 ГК, ст. 1, 5 Закона «Об ипотеке», ст. 3 Закона «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» и некоторых других законов и пришел к следующим выводам.

Имущественные права на недвижимость, являющуюся объектом строительства (инвестирования), не являются вещными правами на чужое имущество, поскольку объектом этих прав является не «чужое имущество». Не являются они и правом собственности, поскольку объект строительства (инвестирования) не существует на момент установления залога (ипотеки), а потому не может существовать и право собственности на него.

По мнению ВСУ, имущественное право, которое можно определить как «право ожидания», является составляющей частью имущества как объекта гражданских прав. Имущественное право – это ограниченное вещное право, по которому собственник этого права наделен определенными, но не всеми правами собственника имущества, что удостоверяет правомочность этого собственника получить право собственности на недвижимое имущество или иное вещное право на соответствующее имущество в будущем.

Таким образом, имущественное право, являющееся предметом залога (ипотеки), – это обусловленное право приобретения в будущем права собственности на недвижимое имущество (право под отлагательным условием), которое возникает тогда, когда выполнены определенные, но не все правовые условия, являющиеся необходимыми и достаточными для приобретения вещного права.

На основании этого ВСУ в деле № 6-72цс13 пришел к выводу, что инвестор, выполнивший свои инвестиционные обязательства по инвестиционному соглашению, полностью оплативший стоимость объекта строительства (100 % предоплату), совершил все действия, необходимые для получение права требования перехода права собственности на объект строительства или приобретение имущественных прав на этот объект. Поэтому сделки относительно передачи таких имущественных прав в залог (ипотеку) без согласия инвестора могут быть признаны недействительными. Аналогичные выводы были сделаны и в деле № 6-51цс13. Дополнительно в этом решении было указано на то, что договор ипотеки, которым обеспечено выполнение обязательств, является сделкой относительно распоряжения имущественными правами инвестора.

Сделанные ВСУ заключения актуальны для правоотношений, связанных с передачей в залог (ипотеку) имущественных прав на строящиеся объекты, полученных не только по инвестиционным договорам (заключение которых с 14.01.2006 года в отношении объектов строительства запрещено согласно ч. 3 ст. 4 Закона «Об инвестиционной деятельности»). Так, в постановлении от 30.01.2013 года по делу № 6-168цс12 аналогичный вывод был сделан Верховным Судом в отношении договора ипотеки, заключенного застройщиком, передавшим имущественные права на объект, строящийся за счет инвестора, по договору подряда. А в постановлении от 12.06.2013 года по делу № 6-45цс13 он касался передачи в залог имущественных прав на квартиру, права на которую перед этим были отчуждены физлицу на основании договора купли-продажи ценных бумаг.

Из всего выше сказанного можно сделать вывод: Залог, в том числе ипотека, имущественных прав на строящийся объект, переданных инвестору – физическому лицу по инвестиционному договору, договору подряда или любому другому договору, возможен только по инициативе или с согласия этого инвестора, являющегося обладателем этого имущественного права. Застройщик и/или другое лицо, передавшее (продавшее) эти права инвестору, не имеет права передавать их в залог (ипотеку) третьим лицам, обеспечивая тем самым выполнение своих обязательств.

Присоединись к группе в контакте — узнай больше о своих правах!



Оставить комментарий


8 − = пять