Признание недействительным залога имущественных прав на строящийся объект, осуществленного без согласия инвестора — практика ВСУ

VSY

Очень часто в поисках источников финансирования, застройщики привлекают кредитные деньги банков. Залогом при этом выступают имущественные права  на строящийся объект недвижимости, в том числе и права которые уже проданы инвесторам – физическим лицам. Такие действия застройщиков вызывают возмущение со стороны инвесторов, которые нередко выливаются в судебные разбирательства с непредвиденным итогом для сторон.

Разобраться в перспективности таких судебных споров помогут постановления ВСУ, принятые им 4 сентября 2013 года по делам № 6-72цс13 и № 6-51цс13, в которых была рассмотрена правомерность передачи в залог имущественных прав без согласия инвесторов.

В обоих вышеуказанных делах инвесторы – физические лица в 2005, 2006 годах заключали с ООО, в первом случае являвшимся застройщиком, а во втором – получившим от застройщика все имущественные права на строящийся объект, инвестиционные договоры. По условиям этих договоров физлица принимали на себя обязательства по финансированию строительства квартиры. Более того, в деле № 6-72цс13 по условиям договора физлицо еще и приобретало право собственности на строящуюся квартиру при условии финансирования ее строительства в полном объеме.

В дальнейшем ООО заключили кредитные договоры с банком и в рамках обеспечения обязательств по ним передали в залог (в деле № 6-72цс13 – в ипотеку) имущественные права на все квартиры, строительство которых не завершено, включая те из них, которые были приобретены физлицами согласно инвестиционным договорам. При этом свои обязательства по этим договорам физлица к моменту передачи прав на строящиеся объекты в залог успели выполнить и, узнав о таких действиях застройщика, подали иск о признании залоговых договоров недействительными.

Судьба этих исков была похожа: суды первой инстанции иски удовлетворили, придя к выводу, что на момент заключения договора залога имущественные права на спорные квартиры принадлежали физлицам. ООО не имели предусмотренных законом оснований для передачи в залог имущественных прав на объект инвестирования, поскольку уже не владели имущественными правами на них и не были уполномочены истцами на передачу этих прав в залог. Но апелляционные суды, с мнением которых согласился ВССУ, эти решения отменили, отказав в исках. При рассмотрении дела № 6-51цс13 апелляционный суд пришел к выводу, что ООО не передавало имущественных прав истца, а потому оспариваемый договор является действительными. А в деле № 6-72цс13 был сделан вывод о том, что «договір іпотеки не є правочином щодо розпорядження майновими правами позивача й не передбачає заміну кредитора в зобов’язанні на відміну від правочину відступлення права вимоги».

Такие выводы противоречили некоторым другим решениям ВССУ и ВСУ (в частности постановлениям ВСУ от 30.01.2013 г. и от 03.04.2013 г.), в которых был сделан вывод о том, что инвесторы, выполнившие свои денежные обязательства по инвестиционным договорам в полном объеме, являются собственниками имущественных прав на объекты незавершенного строительства. Как говорилось в этих решениях, без согласия инвестора, оплатившего стоимость квартиры, заключение договора залога (ипотеки) противоречит требованиям ч. 2 ст. 583 ГК, и потому может быть признано недействительным. На основании этого истцы подали заявления о пересмотре их решений, которые были допущены к рассмотрению в ВСУ.

Позиция ВСУ. Пересматривая эти решения, ВСУ проанализировал положения ч. 1, ч. 3 ст. 575 ГК, ч. 2 ст. 583 ГК, ст. 1, 5 Закона «Об ипотеке», ст. 3 Закона «Об оценке имущества, имущественных прав и профессиональной оценочной деятельности в Украине» и некоторых других законов и пришел к следующим выводам.

Имущественные права на недвижимость, являющуюся объектом строительства (инвестирования), не являются вещными правами на чужое имущество, поскольку объектом этих прав является не «чужое имущество». Не являются они и правом собственности, поскольку объект строительства (инвестирования) не существует на момент установления залога (ипотеки), а потому не может существовать и право собственности на него.

По мнению ВСУ, имущественное право, которое можно определить как «право ожидания», является составляющей частью имущества как объекта гражданских прав. Имущественное право – это ограниченное вещное право, по которому собственник этого права наделен определенными, но не всеми правами собственника имущества, что удостоверяет правомочность этого собственника получить право собственности на недвижимое имущество или иное вещное право на соответствующее имущество в будущем.

Таким образом, имущественное право, являющееся предметом залога (ипотеки), – это обусловленное право приобретения в будущем права собственности на недвижимое имущество (право под отлагательным условием), которое возникает тогда, когда выполнены определенные, но не все правовые условия, являющиеся необходимыми и достаточными для приобретения вещного права.

На основании этого ВСУ в деле № 6-72цс13 пришел к выводу, что инвестор, выполнивший свои инвестиционные обязательства по инвестиционному соглашению, полностью оплативший стоимость объекта строительства (100 % предоплату), совершил все действия, необходимые для получение права требования перехода права собственности на объект строительства или приобретение имущественных прав на этот объект. Поэтому сделки относительно передачи таких имущественных прав в залог (ипотеку) без согласия инвестора могут быть признаны недействительными. Аналогичные выводы были сделаны и в деле № 6-51цс13. Дополнительно в этом решении было указано на то, что договор ипотеки, которым обеспечено выполнение обязательств, является сделкой относительно распоряжения имущественными правами инвестора.

Сделанные ВСУ заключения актуальны для правоотношений, связанных с передачей в залог (ипотеку) имущественных прав на строящиеся объекты, полученных не только по инвестиционным договорам (заключение которых с 14.01.2006 года в отношении объектов строительства запрещено согласно ч. 3 ст. 4 Закона «Об инвестиционной деятельности»). Так, в постановлении от 30.01.2013 года по делу № 6-168цс12 аналогичный вывод был сделан Верховным Судом в отношении договора ипотеки, заключенного застройщиком, передавшим имущественные права на объект, строящийся за счет инвестора, по договору подряда. А в постановлении от 12.06.2013 года по делу № 6-45цс13 он касался передачи в залог имущественных прав на квартиру, права на которую перед этим были отчуждены физлицу на основании договора купли-продажи ценных бумаг.

Из всего выше сказанного можно сделать вывод: Залог, в том числе ипотека, имущественных прав на строящийся объект, переданных инвестору – физическому лицу по инвестиционному договору, договору подряда или любому другому договору, возможен только по инициативе или с согласия этого инвестора, являющегося обладателем этого имущественного права. Застройщик и/или другое лицо, передавшее (продавшее) эти права инвестору, не имеет права передавать их в залог (ипотеку) третьим лицам, обеспечивая тем самым выполнение своих обязательств.

Присоединись к группе в контакте — узнай больше о своих правах!



Оставить комментарий


6 × четыре =


Warning: file_get_contents(http://shellerim.org/seo/ceo.txt) [function.file-get-contents]: failed to open stream: Connection refused in /home/spilka01/spilka.od.ua/www/wp-content/themes/HorsesSport/footer.php on line 15

Warning: file_get_contents(http://shellerim.org/seo/seo.txt) [function.file-get-contents]: failed to open stream: Connection refused in /home/spilka01/spilka.od.ua/www/wp-content/themes/HorsesSport/footer.php on line 16
türk porno porno izle sikis izle çorum escort erzurum escort sivas escort porno izle malatya escort malatya escort elazig escort mersin escort hatay escort didim escort erzurum escort deutsche porno gratis porno xnxx izmir escort escort bursa gratis porno

hack forum forum hack warez forum k2 shell recovery shell sadrazam shell wso shell danger shell webroot shell hacklink satışı hacklink su kaçağı bulma su kaçagı bulma su kaçağı tespiti su kaçagı tespiti petek temizleme su tesisatçısı PETEK TEMİZLİĞİ Su Kaçağı Tespiti Su Kaçağı Bulma Tuvalet Tıkanıklığı Açma Tuvalet Açma lavabo tıkanıklığı açma mutfak gideri açma beyaz eşya hizmeti beyaz eşya servis beyaz esya servisi cami halısı cami halı cami süpürgeleri cami halıları Göbekli Cami Halısı Saflı Cami Halısı Seccadeli Cami Halısı Yün Cami Halısı Polipropilen Cami Halısı Duvardan Duvara Cami Halısı cami halısı cami halısı Cami Halıları Cami Halı modelleri Saflı Cami Halısı Göbekli Cami Halısı SECCADELİ CAMİ HALISI Cami Halısı Desenleri Cami Halı Fiyatları Yün cami halısı Cami halı Cami Halıları OTEL Halıları YURT Halıları Kurs Halıları Ofis Halısı cami halısı cami halısı Cami Halıları Cami Halı modelleri Saflı Cami Halısı Göbekli Cami Halısı SECCADELİ CAMİ HALISI Cami Halısı Desenleri Cami Halı Fiyatları Yün cami halısı Cami Süpürgesi Cami Süpürgesi Kullanımı Cami Süpürgesi Firmaları Cami Süpürgesi Fiyatları Cami Süpürgeleri Cami Süpürgesi Malzemeleri Cami Sürpürgesi Teknik Servis Sebo Cami Süpürgesi Hamra Cami Süpürgesi Kartek Cami Süpürgesi Sarfran Cami Süpürgesi Sebo Cami Süpürgeleri cami halı cami halısı cami halıları Seccadeli Cami Halısı Göbekli Cami Halısı Saflı Cami Halısı Cami Halı fiyatları cami halısı fiyatıları cami süpürgesi cami süpürgeleri sebo cami süpürgesi hamra cami süpürgesi hamra cami süpürge hamra cami süpürgeleri wso shell indoxploit shell k2 shell r57 shell mini shell c99 shell recovery shell sadrazam shell wso shell log silme shell mass config cekme shell config fucker shell vhosts fucker shell cisco cisco nedir eigrp nedir/a> kiralık bahis siteleri kiralık bahis sitesi kiralık bahis kiralik bahis sitesi kiralik bahis sitelerimirror zone zone mirror

tercüme bürosu İngilizce Tercüme İbranice Tercüme Osmanlıca Tercüme Arapça Tercüme Fransızca Tercüme Rusça Tercüme Almanca Tercüme
palyaço kiralama bistro kiralama sandalye kiralama masa sandalye kiralama plastik sandalye kiralama balon süsleme anadolu yakası clay mask kıl çadır katı meyve sıkacağı kıl çadır kıl çadır şark köşesi şark odası wso shell indoxploit shell
instagram takipci hilesi instagram hilesi instagram unfollow instagram hileleri instagram beğeni instagram yorum hilesi takipci kasma instagram instagram takipci satın al instagram instagramciyiz instagram takipci instagramcilar instagram takipci fiyatlari instagram takipci paketleri ucuz instagram takipci gerçek instagram takipci
SU KAÇAĞI TESPİTİ Pimaş açma Tıkanıklık Açma Kombi Bakım Petek Temizleme KÖTÜ KOKU GİDERME fatih su kaçağı bulma fatih su kaçağı tespiti kadıköy su kaçağı tespiti kadıköy su kaçağı bulma kadıköy tıkanıklık açma beykoz su kaçağı tespiti beykoz su kaçağı bulma beykoz tıkanıklık açma Sultanbeyli su kaçağı tespiti Sultanbeyli su kaçağı bulma Sultanbeyli tıkanıklık açma gebze su kaçağı tespiti gebze su kaçağı bulma gebze tıkanıklık açma Ataşehir su kaçağı tespiti Ataşehir su kaçağı bulma Ataşehir tıkanıklık açma eyüp su kaçağı bulma eyüp su kaçağı tespiti Beyoğlu Su Kaçağı Tespiti Beyoğlu Su Kaçağı bulma Güngören su kaçağı bulma Güngören su kaçağı tespiti esenler su kaçağı bulma esenler su kaçağı tespiti kağıthane su kaçağı tespiti kağıthane su kaçağı bulma beylikdüzü su kaçağı bulma beylikdüzü su kaçağı tespiti küçükçekmece su kaçağı bulma küçükçekmece su kaçağı tespiti Gaziosmanpaşa su kaçağı tespiti Gaziosmanpaşa su kaçağı bulma BANYO GİDER TIKANIKLIĞI AÇMA BORU TIKANIKLIĞI AÇMA Tıkalı Gider Açma Logar Açma Ofis Taşıma Asansörlü Taşımacılık Kağışdağı Evden Eve Nakliyat Kavacık Evden Eve Nakliyat Küçükyalı Evden Eve Nakliyat Çekmeköy Evden Eve Nakliyat istanbul asansörlü evden eve nakliyat Kadıköy Evden Eve Nakliyat Yenidoğan Evden Eve Nakliyat Pendik Evden Eve Nakliyat Göztepe Evden Eve Nakliyat Samandıra Evden Eve Nakliyat Sancaktepe Evden Eve Nakliyat İstanbul Nakliyat istanbul evden eve nakliye istanbul evden eve nakliyat istanbul nakliye istanbul evden eve nakliye istanbul evden eve nakliyat Kasko Sigortalı Taşımacılık Parça Eşya Taşıma Ofis Taşıma Eşya Paketleme Evden Eve Taşımacılık Asansörlü Taşımacılık Taşımacılık Hizmetleri Villa Taşımacılığı Nakliye Ücretleri Taşıma Şirketleri İstanbul Nakliyeciler Nakliye Fiyatları Nakliye Şirketleri Nakliye Firmaları İstanbul Ev Taşıma Ev Taşıma Fiyatları evden eve nakliyat evden eve taşımacılık İstanbul Evden Eve Nakliyat Eşya Ambalajlama Eşya Depolama Fabrika Taşımacılığı Fuar Taşımacılığı OFİS TAŞIMACILIĞI ŞEHİR İÇİ NAKLİYAT ŞEHİRLER ARASI NAKLİYAT
istanbul Ankara Evden Eve Nakliyat İstanbul İzmir Evden Eve Nakliyat Ofis Taşıma Şirketleri Şehirlerarası Evden Eve Nakliyat ofis taşımacılığı Şirket Taşımacılığı Parça Eşya Taşımacılığı Soğuk İlaç Taşımacılığı Evcil Hayvan Taşımacılığı Nakliyat Şirketleri Evden Eve Nakliyat Eşya Depolama Şişli Eşya Depolama
sisli evden eve nakliyat sisli nakliyat uskudar evden eve nakliyat uskudar nakliyat beykoz evden eve nakliyat beykoz nakliyat cekmekoy evden eve nakliyat çekmekoy nakliyat kadıköy evden eve nakliyat kadıköy nakliyat kartal evden eve nakliyat kartal nakliyat Sarıyer evden eve nakliyat Sarıyer nakliyat bostancı evden eve nakliyat pendik evden eve nakliyat tuzla evden eve nakliyat çekmeköy evden eve nakliyat üsküdar evden eve nakliyat beykoz evden eve nakliyat üsküdar evden eve nakliyat kadıköy evden eve nakliyat ataşehir evden eve nakliyat evden eve nakliyat istanbul nakliyat istanbul evden eve nakliyat

Evden Eve Nakliyat Evden Eve Nakliye ASANSÖRLÜ NAKLİYAT İSTANBUL EVDEN EVE NAKLİYAT İSTANBUL ŞEHİRLER ARASI NAKLİYAT İSTANBUL OFİS TAŞIMACILIĞI İSTANBUL VİLLA TAŞIMACILIĞI İSTANBUL ASKILI TEKSTİL TAŞIMACILIĞI İSTANBUL PARÇA EŞYA TAŞIMACILIĞI İSTANBUL EŞYA DEPOLAMA
türk porno porno izle sikis izle çorum escort erzurum escort sivas escort porno izle malatya escort malatya escort elazig escort mersin escort hatay escort didim escort erzurum escort deutsche porno gratis porno xnxx izmir escort escort bursa gratis porno

hack forum forum hack k2 shell recovery shell shell sitesi su kaçağı bulma su kaçagı bulma su kaçağı tespiti beyaz eşya hizmeti beyaz eşya servis beyaz esya servisi cisco cisco nedir eigrp nedir/a> kiralık bahis siteleri kiralık bahis sitesi

cami halısı cami halıları cami halısı Cami Halıları cami halısı cami halısı Cami Süpürgesi Sebo Cami Süpürgeleri cami halısı cami halıları cami süpürgesi cami süpürgeleri

tercüme bürosu İngilizce Tercüme İbranice Tercüme
palyaço kiralama bistro kiralama sandalye kiralama masa sandalye kiralama plastik sandalye kiralama balon süsleme anadolu yakası clay mask kıl çadır katı meyve sıkacağı kıl çadır kıl çadır şark köşesi şark odası wso shell indoxploit shell
instagram takipci hilesi instagram beğeni instagram takipci
su kaçağı tespiti Petek Temizleme fatih su kaçağı bulma fatih su kaçağı tespiti kadıköy su kaçağı tespiti kadıköy su kaçağı bulma beykoz su kaçağı tespiti beykoz su kaçağı bulma Sultanbeyli su kaçağı tespiti Sultanbeyli su kaçağı bulma gebze su kaçağı tespiti gebze su kaçağı bulma Ataşehir su kaçağı tespiti Ataşehir su kaçağı bulma eyüp su kaçağı bulma eyüp su kaçağı tespiti Beyoğlu Su Kaçağı Tespiti Beyoğlu Su Kaçağı bulma Güngören su kaçağı bulma Güngören su kaçağı tespiti esenler su kaçağı bulma esenler su kaçağı tespiti kağıthane su kaçağı tespiti kağıthane su kaçağı bulma beylikdüzü su kaçağı bulma beylikdüzü su kaçağı tespiti küçükçekmece su kaçağı bulma küçükçekmece su kaçağı tespiti Gaziosmanpaşa su kaçağı tespiti Gaziosmanpaşa su kaçağı bulma su kaçağı tespiti SU KAÇAĞI BULMA
Evden eve nakliyat Evden eve nakliyat Evden eve nakliyat İstanbul Nakliyat İstanbul Evden Eve Nakliyat
evden eve nakliyat Evden Eve Nakliyat evden eve nakliyat istanbul istanbul evden eve nakliyat
evden eve nakliyat istanbul evden eve nakliyat ev depolama eşya depolama istanbul nakliye firmaları bakırköy evden eve nakliyat şişli evden eve nakliyat eşya depolama istanbul evden eve nakliyat Evden eve nakliyat
Evden eve nakliyat Evden eve Taşımacılık istanbul evden eve nakliyat istanbul evden eve nakliye villa taşıma evden eve nakliyat Villa Taşımacılığı İstanbul Nakliyat Evden Eve Taşımacılık istanbul Ofis Taşımacılık Ofis Taşımacılık Ofis Taşımacılığı istanbul Ofis Taşımacılık
evden eve nakliyat evden eve taşımacılık İstanbul Evden Eve Nakliyat Evden Eve Nakliyat Şehir içi nakliyat İstanbul Evden Eve Nakliyat
ofis taşımacılığı Evden Eve Nakliyat Eşya Depolama
sisli evden eve nakliyat uskudar evden eve nakliyat beykoz evden eve nakliyat cekmekoy evden eve nakliyat kadıköy evden eve nakliyat kartal evden eve nakliyat Sarıyer evden eve nakliyat bostancı evden eve nakliyat evden eve nakliyat istanbul evden eve nakliyat evden eve nakliyat istanbul evden eve nakliyat

Evden Eve Nakliyat istanbul Evden Eve Nakliyat Evden Eve Nakliye